Zamakanje - ZAKAJ ???

GNS   Barbara Anžin s.p.

Gradbeni nadzor, svetovanja in inženiring

Jelovškova ulica 8d, 1234 Mengeš

 

ZADEVA :               P O R O Č I L O

                            o aktivnostih in problematiki po obnovi fasade

                            stanovanjskega bloka Brilejeva 1 – 3 v Ljubljani

 

VSEBINA :         1.0 :   Uvod in namen

                            2.0:   Povzetki iz pregleda dokumentacije

                            3.0:   Operativne aktivnosti

                            4.0:   Zaključne ugotovitve in predlog aktivnosti

                            5.0:   Grafične priloge

                                      - popis poškodovanja z lokacijo

                                      - foto posnetek poškodbe

                                      - lokacija poškodbe – fasadni pogled

 

NAROČNIK:               M a s t r a   d.o.o.

                            Zaloška c. 153, 1000 Ljubljana

 

NAMEN :            Informacija naročniku za nadaljnje aktivnosti

DATUM :            oktober 2011

 

1.0:   UVOD IN NAMEN

 V mesecu juliju 2011 me je g. Andrej Mrzel, direktor podjetja Mastra d.o.o. povabil na ogled stanovanjskega bloka na Brilejevi ulici 1-3 v Ljubljani. Podjetje Mastra d.o.o. po pooblastilu stanovalcev bloka opravlja storitve upravnika na tem objektu in je v letu 2010 organiziralo in vodilo aktivnosti gradbene obnove fasadnih površin stanovanjskega bloka. Na osnovi predloga stanovalcev, je sanacijo fasade izvedlo podjetje EKO d.o.o. iz Ljubljane, ki je tudi predhodno pripravilo analizo obstoječega stanja in predlog obnove. V imenu stanovalcev je strokovni nadzor nad potekom del opravil g. ....

         Namen sestanka in ogleda je bil predstavitev problematike stanja v času enega leta po obnovi fasade, ki se kaže v obliki zamakanja v večini stanovanj na severozahodni strani stanovanjskega bloka, mokri madeži se pojavljajo na različnih mestih in predvsem v obdobju po intenzivnem deževju, ki ga spremlja veter. Te poškodbe so se pojavile po obnovi in intenzivnost in število pojavov zamakanja se po zimskem obdobju in v l. 2011 povečuje. Naročnik me je zaprosil za strokovno svetovanje pri reševanju te problematike.

 

2.0:   POVZETKI  IZ PREGLEDA DOKUMENTACIJE

 

         Naročnik mi je predal arhivsko dokumentacijo (faskicel z prilogami) iz katere vezano na problematiko obnove povzemam:

- da je bil izdelan program prenove ( izdelal EKO d.o.o. ), ki je predvidel sanacijo poškodovanih fasadnih površin betona ( korozijo armature in drugo, preplastitev z finim sanirnim ometom in barvanje, obnovi vseh stikov montažnih elementov in drugo tesnenje – okna itd ). EKO d.o.o. je tudi operativno izvedel obnovitvena dela.

- da se je obnova izvajala v obdobju marec – avgust 2010, v gradbenem dnevniku je opisan časovni potek prenove, problematika pa prikazana v zapisnikih operativnih sestankov;

- obseg del je prikazan v gradbeni knjigi,

- za dokaz kvalitete je izvajalec predložil listine –ateste in drugo,

- v arhivu je zapisnik o kvalitativnem pregledu del in prevzemu izvršenih del ( pripravil nadzornik ), ki pa nista podpisana z nobene od pogodbene strani.

Pripis : bančne garancije za odpravo napak v garancijski dobi kot določa 6. člen pogodbe tudi ni v arhivu, predložitev te pa je vezana na primopredajo.

 

3.0:   OPERATIVNE AKTIVNOSTI

 

1.

Delovni sestanek predstavnikov naročnika ( ga. Dijana Šabič in g. Dean Daraboša ), za stanovalce (.....), za izvajalca EKO d.o.o. (.....), predstavnik podjetja Simer (....i) je bil organiziran iz opravljen 29.07.2011 z namenom, da se doseže dogovor, kako pristopiti k reševanju problematike zamakanja, ki se pojavlja v skoraj tretjini stanovanj severozahodne fasade in uredijo nerealizirane obveznosti po gradbeni pogodbi – primopredajni zapisnik in predloži bančna garancija za opravljena dela.

Izvajalci so bili ponovno informirani, da so že jeseni l.2010, takoj po končani obnovi nekateri lastniki obveščali upravnika o pojavih zamakanja po obilnem dežju, po koncu zime pa je število prijav zamakanja skokovito naraslo. Obvestila stanovalcev po E-pošti se hranijo v arhivu upravnika.

Razprava na sestanku ni prinesla zaključnih sklepov, kdo je odgovoren za tako stanje in kako pristopiti k odpravi vzrokov zamakanja, prav tako ne glede primopredaje in drugo.

 

2.

Zaradi pasivnosti izvajalca sem predlagala upravniku, da se pristopi k sistematičnemu evidentiranju stanja kot posledica zamakanja po posameznih prizadetih stanovanjih na podlagi že danih in novih prijav poškodovanja.

Po pisnem obvestilu upravnika stanovalcem sem v avgustu in nato še v septembru 2011 pregledala vsa prizadeta stanovanja, poškodbe zamakanja posnela-fotografirala in opravila zapis o lokaciji, vrsti in obliki poškodovanja iz naslova zamakanja. Pri avgustovskem ogledu je bil prisoten tudi predstavnik izvajalca Eko d.o.o., v nadaljevanju septembra pa ni želel več sodelovati.

 

3.

V obdobju pregledovanja stanovanj je bil ponovno organiziran sestanek s predstavniki upravnika, stanovalce pa so zastopali ......... Sestanka se je udeležil tudi gradbeni nadzornik ........, ki je po predaji listin novembra 2010 prekinil sodelovanje na tej investiciji zaradi neplačila njegove storitve. Ob tem ni neumestna ugotovitev na vzorno urejeno gradbeno dokumentacijo v tej zadevi. Tema sestanka je bila ureditev dokumentacije (primopredajni zapisnik in predložitev bančne garancije) ter dogovor o pristopu k reševanju posledic zamakanja v stanovanjih bloka na Brilejevi 1-3, ki se je pojavilo po obnovitvenem posegu v letu 2010 in se je izvajalec z njimi seznanil ob ogledu v avgustu 2011.

Udeleženci sestanka so imeli pripombe na primopredajni zapisnik, kompromis ni bil dosežen in predčasno zaključen brez rezultata.

 

4.

Na osnovi dogovora zadnjega sestanka sem pripravila korigirano novo verzijo primopredajnega zapisnika, jo posredovala pristojnim, dane so bile različne pripombe, zapisnik sem vsaj desetkrat popravila, upoštevala večino pripomb pooblaščenih udeležencev, do podpisa pa ni prišlo. Z zapisnikom se je edino strinjal gradbeni nadzornik.

 

5.

V septembru sem organizirala tudi ogled fasade z strokovnjakom za tesnilne in sanacijske produkte ...... (direktor podjetja Have d.o.o. iz Škofje Loke ), ki je pri sanaciji sosednjih blokov že sodeloval in je podrobno seznanjen s postopki in načinom sanacije fasade. Po predstavitvi problematike, da prihaja do zamakanja v stanovanjih, je bilo njegova strokovna ocena, da je to možno le kot posledica napak oz. nestrokovnega ali pa tudi malomarno izvedenega tesnenja vseh vrst stikov na fasadi, tako montažnih plošč fasade kot ob oknih. Trditev izvajalca, da se zamakanje pojavlja le pri starih obstoječih oknih ni mogoče sprejeti, ker se zamakanje pojavlja tudi pri novih, zamenjanih oknih.

....... je predlagal temeljit pregled izvedenih del, predvsem stikov in oblikovanje ustreznega poročila z predlogom ukrepov za odpravo napak.

Opravila sem tudi več neformalnih pogovorov z gradbeni strokovnjaki (nadzorniki, operativci). Njihovo enotno mnenje je, da trditev izvajalca, da so razlogi za zamakanje v slabih obstoječih oknih, dotrajani strehi in drugo, ne zdrži in ni logična.

 

6.

V mesecu oktobru (10.10.2011) je upravnik ponovno organiziral sestanek s stanovalci, da se oblikuje nova verzija primopredajnega zapisnika. Soglasje ponovno ni bilo doseženo, v zapisniku so podane zahteve, da izvajalec pristopi k odpravi posledic zamakanja, zaključnega sklepa pa na sestanku ni bilo.

 

7.

Na podlagi ogleda poškodb v stanovanjih (opis stanja in foto posnetka) je v prilogi tega zapisa izdelano poročilo za posamezno stanovanjsko enoto, na listu s fasadnim pogledom pa prikazana lokacija stanovanja in mesto, kjer se poškodba v stanovanju pojavlja in izkazuje. Ta preglednica bo izhodišče za izdelavo popisa poškodovanja in cenitev.

 

4.0 :  PREDLOG AKTIVNOSTI -ZAKLJUČNE UGOTOVITVE

 

A:

Zaradi slabega in nekonstruktivnega sodelovanja stanovalcev in popolne odsotnosti oz. nepripravljenosti izvajalca da odpravi napake in nepravilnosti pri izvedbi obnove, katerih posledica je zamakanje v stanovanjih bloka, je potrebno pristopiti k uradnemu pozivu izvajalcu, mu predložiti primeren in izvedljiv rok za odpravo, če pa te zahteve ne realizira, pa ravnati v skladu v določbami pogodbenega člena, ( 4. člen pogodbe ),ki določa, da se napake odpravijo z drugim izvajalcem v breme osnovnega izvajalca.

Ker je od izvajalca pričakovati izmikanje od realizacije zahteve naročnika, v nadaljevanju pa pravne zaplete na to temo, predlagam, da postopke vodi usposobljena pravna služba ob sodelovanju gradbene stroke.  

        

B.

V kolikor izvajalec del ne odpravi reklamacije v dogovorjenem roku iz poziva, je potrebno organizirati strokovni pregled opravljenih del (npr. ZAG, IRMA ali drugi usposobljeni zavod), katerega poročilo in predlog sanacije bo osnova za strokovni pristop k odpravi nepravilnosti in napak pri izvedbo obnove.

 

C.

V stanovanjih, kjer se zaradi zamakanja pojavlja škoda večjih razsežnosti in je potrebno nadaljnje poškodovanje takoj preprečiti oz. zaustaviti, bi bilo smiselno takoj pristopiti k lokalni obravnavi in vzroke takoj sanirati, sicer bodo stroški še večji, stanovalcem pa s posegi zagotoviti minimalne bivalne pogoje.

 

 5.0 :  GRAFIČNE PRILOGE

 

- popis poškodovanja z lokacijo

- foto posnetek poškodbe

- lokacija poškodbe – fasadni pogled

        

Mengeš, 24.10.2011

--->>> POROČILO - nadzornice

--->>> Zapisnik sestanka NO Brilejeva 1-3 - 10.10.2011